Bolha Imobiliária?? Sóquenão!!!

Empiricus / Annibal Lima – SAPEG

Como todo mundo sabe, Joseph Stiglitz é prêmio Nobel em Economia. Em 2007, preparou, do alto da diligência de um Nobel, relatório sobre a situação de Fannie Mae e Freddie Mac, as empresas norte-americanas de crédito imobiliário patrocinadas pelo governo.

Duas frases resumem as conclusões: “com base na experiência histórica, o risco para o governo de um potencial calote na dívida das GSEs – Fannie Mae e Freddie Mac – é efetivamente zero”, e “a probabilidade de um default é considerada tão baixa que é até difícil de se detectar”. O resto da história todo mundo conhece: poucos meses depois, ambas estavam quebradas.

O pior não é isso. Stiglitz se autodenomina um dos profetas da crise subprime. Memória seletiva. Faz parte. Não é tão raro entre os Economistas.

Com inveja de Stiglitz, Robert Shiller esteve no Brasil em 2011. Alertou para a possibilidade de bolha imobiliária. Bom, desnecessário dizer: errou feio até agora. Nos últimos anos, o preço dos imóveis só fez subir. Recentemente, voltou ao País, fez novo aviso sobre os perigos da escalada dos preços.

O que vai acontecer? Uma hora, de fato os preços vão cair. O ciclo é fenômeno típico do capitalismo. Então, Shiller estará na capa dos jornais como “o homem que previu o estouro da crise imobiliária brasileira.” Até um relógio quebrado dá a hora certa duas vezes ao dia.

A queda nos preços virá certamente. Por décadas, os preços de imóveis no Brasil se mantiveram abaixo do equilíbrio de longo prazo. Agora, estão subindo recuperando a defasagem. Em algum momento, da mesma forma que estiveram por muito tempo subavaliados, ficarão sobreprecificados. E é natural que seja assim. Ou o desequilíbrio só pode acontecer para baixo?

A formação de bolhas e seu subsequente estouro é parte inerente ao sistema capitalista. No momento, porém, não identificamos os elementos capazes de justificar eventual bolha imobiliária no Brasil. As vacâncias são baixas, o crédito imobiliário sobre PIB é pequeno e a escalada de preços se dá por um efetivo déficit habitacional grande (não por um fenômeno especulativo). A tal bolha está, sim, sendo formada, mas ainda longe de seu estouro.

Além de longe de seu estouro, longe de ser uma bolha de proporções absurdas, já que enfatizo mais uma vez que experimentamos uma forte alta em preços do mercado imobiliário, mas que sequer foi o suficiente para alcançar o resultado da “Renda Fixa” em se analisando os últimos 25 anos.

Os preços podem cair , sim, mas muito mais pela realização normal de “lucros” gerados pelo movimento de alta concentrado num “curto” período de tempo, do que propriamente do que por um sobrepreço irreal no valor dos imóveis.

Procurando também não generalizar, logicamente existem algumas disfunções, geradas pelo efeito manada como por exemplo nos edifícios comerciais de alto padrão em São Paulo, que vão levar algum tempinho para ser absorvidos, mas em contraparte, temos muito imóvel que sofreu forte reajuste de preço e dificilmente vai voltar, são imóveis em locais nobres, como por exemplo os Jardins em São Paulo ou Ipanema/Leblon no Rio de Janeiro, é lá ou é lá, não tem jeito……

 

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